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股權(quán)架構(gòu)設(shè)計--資產(chǎn)剝離

2021年5月12日上午，我坐在中科納能大廈7樓辦公桌前正在思考著項目中的一個問題，手機(jī)一陣響動打斷了我的思緒。我拿起手機(jī)，原來是服務(wù)了三年的老客戶楊董打來的，“孟老師，您好！……，我想請教下您，我這邊工廠有塊地，開發(fā)了一期，后面我想……，但是……”，原來楊董碰到了一個棘手的問題，沒等楊董說完，我說：“楊董，這個問題比較復(fù)雜，我們碰個面詳細(xì)聊下吧，……”。

2021年5月15日，時隔3年，我再次來到了楊董的公司，楊董依舊那么熱情，用美酒和美食招待我們，表達(dá)了對中力老朋友的熱烈歡迎。

通過和楊董長達(dá)三個小時的深入交流，我們對楊董的需求有了更加深入的理解。他公司是西北地區(qū)最大的蜂產(chǎn)品供應(yīng)商，業(yè)務(wù)涉及蜂產(chǎn)品的采購、研發(fā)、生產(chǎn)、銷售，公司擁有自己的土地、廠房等資產(chǎn)，旗下五家全資子公司，均從事銷售業(yè)務(wù)，包含省內(nèi)、省外銷售業(yè)務(wù)，直營、加盟業(yè)務(wù)；隨著公司業(yè)務(wù)快速發(fā)展，需要對公司名下的土地進(jìn)行二期開發(fā)以擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模，但是公司現(xiàn)有的資金及銀行貸款全部都用于原材料采購和業(yè)務(wù)拓展，無更多的資金進(jìn)行開發(fā)。

圖1：A公司股權(quán)架構(gòu)圖

通過對現(xiàn)狀分析，我們建議公司將土地剝離，成立一家新公司，然后引進(jìn)投資者共同開發(fā)土地，……。

我們連夜制定了幾套土地剝離方案，對各種方案的操作流程及稅負(fù)情況進(jìn)行了充分論證，并于翌日早上和楊董進(jìn)行了溝通。

通過綜合分析，劃轉(zhuǎn)和分立稅負(fù)最低，但是對股東持股比例和資產(chǎn)剝離目的有較為嚴(yán)格的要求，且稅務(wù)溝通成本高，不確定性風(fēng)險較大，也較為復(fù)雜；買賣的稅負(fù)最高，涉及企業(yè)所得稅、土地增值稅、增值稅、契稅；而投資方式，繳納企業(yè)所得稅（可分五年繳納）和增值稅，其他稅均可暫不繳納。最終楊董采納了我們的建議，用投資的方式進(jìn)行資產(chǎn)剝離。

我們?yōu)闂疃O(shè)計了詳細(xì)的資產(chǎn)剝離方案及實(shí)施路徑：

1、增值稅

(1) 《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財稅［2016]36號）規(guī)定，在中華人民共和國境內(nèi)銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)的單位和個人，為增值稅納稅人，應(yīng)當(dāng)按照本辦法繳納增值稅。銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，是指有償提供服務(wù)、有償轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)。有償，是指取得貨幣、貨物或者其他經(jīng)濟(jì)利益。

(2) 2016年5月12日國家稅務(wù)總局政策解答指出，企業(yè)以無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)投資入股行為，屬于有償銷售不動產(chǎn)、無形資產(chǎn)行為，需要征收增值稅。

(3) ［2016]《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財稅36號）規(guī)定，一般納稅人銷售不動產(chǎn)稅率為11%（注：財稅［2018]32號自2018年5月1日起將原適用11％的稅率調(diào)整為10%)。一股納稅人銷售其2016年4月30日前取得（不含目建）的不動產(chǎn)，可以選擇適用簡易計稅方法，以取得的全部價款和價外費(fèi)用減去該項不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額為銷售額，按照5％的征收率計算應(yīng)納稅額。選擇簡易計稅方法，需要向稅務(wù)機(jī)關(guān)履行相關(guān)備案手續(xù)。

2、土地增值稅

(1) 《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字[1995]48號）第一條規(guī)定，對于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地（房地產(chǎn)）作價入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時，暫免征收土地增值稅。

(2) 根據(jù)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財稅〔2006]21號）第五條規(guī)定：“關(guān)于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資或聯(lián)營的征免稅問題，對于以土地（房地產(chǎn)）作價入股進(jìn)行投資或聯(lián)營的，凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營的，均不適用《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字〔1995]48號）第一條暫免征收土地增值稅的規(guī)定。

3、企業(yè)所得稅

(1) 《國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)處置資產(chǎn)所得稅處理問題的通知》（國稅函（2008）828號）第二條規(guī)定，其他改變資產(chǎn)所有權(quán)屬的用途，因資產(chǎn)所有權(quán)屬已發(fā)生改變而不屬于內(nèi)部出資資產(chǎn)，應(yīng)按規(guī)定視同銷售確定收入。

(2) 財稅[2014]116號《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于非貨幣性資產(chǎn)投資企業(yè)所得稅政策問題的通知》，居民企業(yè)（以下簡稱企業(yè)）以非貨幣性資產(chǎn)對外投資確認(rèn)的非貨幣性資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得，可在不超過5年期限內(nèi)，分期均勻計入相應(yīng)年度的應(yīng)納稅所得額，按規(guī)定計算繳納企業(yè)所得稅。

4、契稅

財稅 [2018]17號，同一投資主體內(nèi)部所屬企業(yè)之間土地、房屋權(quán)屬的劃轉(zhuǎn)，包括母公司與其全資子公司之間，同一公司所屬全資子公司之間，同一自然人與其設(shè)立的個人獨(dú)資企業(yè)，一人有限公司之間土地、房屋權(quán)屬的劃轉(zhuǎn)，免征契稅。

公司按照我們的方案實(shí)施了資產(chǎn)剝離，新成立的土地公司順利引入外部投資人入股，二期開發(fā)得以如期進(jìn)行，楊董公司的業(yè)務(wù)也上了一個新的臺階。接到楊董的感謝電話，我內(nèi)心也無比開心和自豪。